Korte toelichting uitspraak over schoonmaakkosten opleveren huurwoning en borg
In de meeste gevallen betaald een huurder borg bij het aangaan van een huurovereenkomst. Hoe zit het nou met de borg en de terugbetaling daarvan in de situatie dat de woning volgens de verhuurder niet schoon is achtergelaten. De kantonrechter oordeelt in deze uitspraak dat noodzakelijke schoonmaakkosten na oplevering van het gehuurde in beginsel als schade zijn aan te merken. Het gaat dan specifiek om opleveringsschade aan het gehuurde die zijn ontstaan door een tekortkoming van de (ex)huurder (namelijk een correcte oplevering).
Over schoonmaakkosten wordt veel vaker geprocedeerd, zijn de kosten terecht? Moesten de kosten zo hoog zijn? Enz. In deze zaak had de eiser gesteld dat de verhuurder op grond van art. 7:261b lid 3 onder b, binnen 14 dagen de borg volledig had moeten terugbetalen omdat er geen sprake was van schade. De rechter oordeelt ten overvloede dat de stelling dat schoonmaakkosten geen schade kunnen zijn in beginsel niet klopt.
In de gevallen waarin de woning niet schoon wordt achtergelaten kan (als dat voldoende wordt aangetoond) in beginsel gesteld worden dat de huurder tekort is geschoten in het correct opleveren van de woning (een verplichting die op grond van de wet en/of overeenkomst meestal van toepassing is). Er kan dan gesproken worden van opleverschade die (onder andere) bestaat uit de kosten van het schoonmaken.
Wel is natuurlijk van belang dat voldoende is aangetoond dat de woning niet schoon was en dat de staat van de woning aan de huurder kan worden toegerekend. Ondanks dat de verhuurder inmiddels de borg al had teruggestort oordeelt de kantonrechter in het licht van de gevorderde proceskostenveroordeling toch nog (indirect) over de schoonmaakkosten. Over de schoonmaak aan het balkon is de rechter van oordeel dat de huurder met foto’s voldoende heeft aangetoond dat het balkon netjes is achtergelaten op 9 oktober 2023. Dat het balkon 10 dagen later vier/smerig was valt te begrijpen, er was ter plaatse namelijk sprake van duivenoverlast. Het is dus niet onlogisch dat het balkon 10 dagen later smerig is, dit is niet aan de (ex)huurder toe te rekenen.
Het is daarom altijd verstandig foto’s en/of een filmpje te maken wanneer je het gehuurde verlaat. Daarmee kan indien nodig later worden aangetoond dat de woning wel schoon is achtergelaten en dat eventuele gevorderde schoonmaakkosten ten onrechte in rekening worden gebracht.
Gegevens uitspraak schoonmaakkosten opleveren huurwoning en borg
Referentie: ECLI:NL:RBAMS:2024:3334
Rechtbank: Rechtbank Amsterdam
Zaaknummer: 10796027 CV 23-14594
Datum: 06-06-2024
Onderwerp: huurrecht, borg, schoonmaakkosten, oplevering
Relevante wetgeving: art. 7:261b BW, 7:218 BW
Rechtsoverwegingen: 6 en 7
Lees de uitspraak op rechtspraak.nl
Rechtsoverwegingen
6. Het verweer ten aanzien van de proceskosten moet worden verworpen. Eiser heeft met de door hem overgelegde foto’s van de situatie na de schoonmaak van 7 oktober 2023 genoegzaam aangetoond dat het balkon toen en (naar valt aan te nemen) bij oplevering op 9 oktober 2023 schoon was. Dat dit tien dagen later weer anders was, valt te begrijpen, nu onbetwist sprake was van duivenoverlast ter plaatse. Dat vindt ook steun in de mededeling van 31 oktober 2023 dat een duivennet is opgehangen (zie 1.7). Onder deze omstandigheden was de inhouding van € 200,- onterecht. Eiser had dus aanspraak op terugbetaling van de volledige waarborgsom. Omdat gedaagden ondanks de sommatie bij aangetekende brief hun standpunt handhaafden, is eiser met recht tot dagvaarding overgegaan. Pas daarna is het bedrag van € 200,- alsnog aan hem voldaan. Eiser heeft toen nog aangeboden de zaak niet aan te brengen bij de rechtbank indien gedaagden de betekeningskosten en de kosten van de aangetekende bief aan hem zouden vergoeden, maar gedaagden waren daartoe niet bereid. Dan is naast de explootkosten ook het griffierecht voor rekening van gedaagden.
7. Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat het standpunt van eiser ten aanzien van artikel 7:261b lid 3 BW niet juist voorkomt, omdat noodzakelijke schoonmaakkosten na oplevering van het gehuurde in beginsel wel degelijk als schade ex art. 7:218 BW zijn aan te merken. Het betreft hier immers opleveringsschade aan de gehuurde zaak ontstaan door aan de (voormalige) huurder toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, te weten correcte oplevering.