renovatie

Opzeggen huurovereenkomst bij renovatie en sloop door de verhuurder

Het Gerechtshof Den Haag bepaalde op 30 november dat een huurder uit de befaamde Tweebosbuurt alsnog zijn woning uit moet. Dit ondanks dat hij eerder gelijk had gekregen van de rechtbank. Dat roept de vraag op: Onder welke omstandigheden mag een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen voor renovatie of sloop?

Huurbescherming

Het Nederlandse recht kent vergaande vormen van huurdersbescherming. Van veel van deze regels mag niet worden afgeweken als het gaat om huur van woonruimte, dit wordt wel dwingend recht genoemd. Als de verhuurder een huurovereenkomst voor woonruimte wil opzeggen moet er sprake zijn van een opzeggingsgrond (artikel 7:274 lid 1 BW).

Dringend eigen gebruik (ook bij renovatie)

Dringend eigen gebruik is een van de opzeggingsgronden. Deze grond ziet bijvoorbeeld op de situatie dat de verhuurder zelf geen woonruimte meer heeft en zijn eigen woning wil betrekken. Renovatie kan ook vallen onder “dringend eigen gebruik”. Wel zijn daar voorwaarden aan verbonden.

Renovatie niet mogelijk zonder beëindiging huurovereenkomst

Als het gaat om een renovatie die niet mogelijk is zonder dat de huurovereenkomst beëindigd wordt kan er sprake zijn van “dringend eigen gebruik” Op grond van art. 7:220 lid 2 BW valt ook het slopen van een woning voor nieuwbouw onder “renovatie”.

Toch is het enkele feit dat verhuurder wil gaan renoveren of slopen niet voldoende. Zelfs niet als huur van de woning onrendabel is zonder een renovatie uit te voeren. Dit is anders als er structureel sprake is van een wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woning of een complex van woningen (zie uitspraak van de Hoge Raad van 26 maart 2010).

Renovatie woning of complex van woningen met een speciaal doel

Het Gerechtshof Den Haag geeft in de uitspraak van 30 november ook nog een andere situatie waarin er sprake is van een “dringende reden”. Namelijk als de renovatie “met een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk oogmerk” plaats zal vinden. Hierbij kunnen ook bepaalde bouwtechnische redenen meespelen. Wat houdt dat dan in?

De zaak zelf geeft een goed voorbeeld. In deze zaak ging het om een grootschalige (renovatie)operatie die al geruime tijd werd voorbereid. Er waren meerdere rapporten en onderzoeken voorhanden die de wenselijkheid van de renovatie aan toonden. Daarnaast had ook de gemeente ingestemd met de sloop en nieuwbouw in de wijk met het oog op de toekomst. Tot slot speelde ook mee dat de verhuurder, Vestia, op grond van de wet de plicht heeft bij te dragen aan het volkshuisvestingsbeleid en waren veel huurders inmiddels al vertrokken of akkoord gegaan met een regeling.

Andere woonruimte en kosten

Op grond van de wet moet er wel sprake zijn van andere passende woonruimte voor de verhuurder alvorens opzegging plaatsvinden kan vinden. LET OP! Dit houdt niet in dat die passende woonruimte daadwerkelijk aangenomen moet zijn. Dan zou een huurder simpelweg kunnen blijven weigeren. Het gaat om de vraag of de mogelijkheid tot andere (passende) woonruimte voorhanden is (geweest).

Hierbij moet rekening gehouden worden met de gezinssamenstelling, leeftijd, gezondheid, financiële en maatschappelijke positie en het sociale en economische leven van de huurder.

In de besproken zaak weigerde de verhuurder sinds januari 2019 vervangende woonruimte en/of deelname aan een regeling. In januari 2020 kreeg de huurder zoals eerder aangegeven gelijk van de rechtbank. De kans is groot dat de huurder daardoor geen actie meer heeft ondernomen. Het Hof oordeelt nu dat de huurder een urgentieverklaring had kunnen krijgen. Dat hij op woningen kon reageren en zelfs zonder urgentieverklaring ondertussen waarschijnlijk een nieuwe passende woonruimte in de buurt had kunnen vinden. Er is aldus gebleken van “passende woonruimte”.

Belangenafweging

Tot slot moet er ook nog een belangenafweging gemaakt worden aan de hand van de omstandigheden van de partijen. Wiens belang weegt zwaarder in het concrete geval?

In deze zaak sloeg het oordeel uit ten gunste van Vestia. Daar speelde bij mee dat het ging om een grootschalig project, er veel onderzoek was gedaan en ook de gemeente akkoord ging. Tot slot nam het Hof ook mee dat Vestia huurders hielp met het vinden van andere woonruimte.

Blijf op de hoogte van juridische tips, interessante uitspraken en artikelen.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of een aankoop? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen via onderstaande knoppen.