Korte toelichting uitspraak en ambtshalve toetsing huurprijswijzigingsbeding

Het is als het goed is geen nieuws meer dat rechters ambtshalve moeten toetsen (ambtshalve toetsing) aan o.a.  Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten Dat houdt in dat ook wanneer partijen daar geen beroep op doen, of zoals in deze zaak de gedaagde niet op is komen dagen, de rechter moet beoordelen of bepaalde bedingen oneerlijk zijn. Wanneer een beding oneerlijk is, mag deze niet worden toegepast en mag de gebruiker van het beding niet terugvallen op wettelijke bepalingen.

Dat kan verstrekkende gevolgen hebben. Bijvoorbeeld dat er geen incassokosten meer in rekening gebracht kunnen worden, omdat het daarop betrekking hebbende beding als oneerlijk is bestempeld.

In de onderstaande zaak had Hef Wonen een huurprijswijzigingsbeding opgenomen dat kort gezegd stelde dat de verhuurder jaarlijks met een nader te bepalen percentage de huur kan verhogen. De kantonrechter oordeelde dat dit een oneerlijk beding is (en niet onterecht lijkt mij).

Bijzonder is dat de kantonrechter hier geen gevolgen aan heeft verbonden. De kantonrechter stelde dat de oneerlijke bepalingen door het gebruik in de praktijk zou zijn vervangen door een eerlijk wijzigingsbeding. Sinds de start van de huurovereenkomst had Hef Wonen nooit een hogere huurprijswijziging toegepast dan het maximale consumentenprijs-indexpercentage.

Noot: Ik vraag mij af of dit stand zou houden. Aangezien de huurder (voor zo ver bekend) niet bekend was met het feit dat Hef Wonen afstand zou hebben gedaan van het beding. Daarbij lijkt er niets aan in de weg te staan dat Hef Wonen op een ander moment alsnog een hogere huurprijswijziging had kunnen doorvoeren.

Zit je dan altijd met de gebakken peren, wanneer een oneerlijk beding onderdeel uitmaakt van de overeenkomst? Niet per se. In een andere uitspraak, waar nog aandacht aan zal worden geschonken, is namelijk naar voren gekomen dat het hoogstwaarschijnlijk wel mogelijk is om voor toekomstige gevallen onvoorwaardelijk en uitdrukkelijk afstand van bepaalde bedingen te doen in een contractuele verhouding. Dan zou er wel teruggevallen kunnen worden op wettelijke bepalingen. 

Het lijkt mij daarbij nodig dat de andere partij uitdrukkelijk op de hoogte wordt gesteld van het feit dat de gebruiker onvoorwaardelijk en uitdrukkelijk afstand doet van de desbetreffende bepaling voor toekomstige situaties.

Gegevens uitspraak redelijkheid en billijkheid 6:248 BW

Referentie: ECLI:NL:RBROT:2024:4857
Rechtbank: Rechtbank Rotterdam
Zaaknummer: 10785380
Datum: 14-05-2024
Onderwerp: huurrecht, huurprijswijziging, oneerlijke bedingen, ambtshalve toetsing
Relevante wetgeving: Richtlijn 93/13 EG
Rechtsoverwegingen: 2.3 t/m 2.7

Lees de uitspraak op rechtspraak.nl

Rechtsoverwegingen t.a.v. de ambtshalve toetsing

De huurprijswijzigingsbepaling

2.3.De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden van Hef Wonen oneerlijke bepalingen bevatten zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG (hierna: ‘de Richtlijn’). Oneerlijke bepalingen moet de kantonrechter ambtshalve vernietigen.

2.4.Anders dan Hef Wonen stelt, is een bepaling die het mogelijk maakt om jaarlijks de huur te verhogen geen kernbeding zoals bedoeld in de Richtlijn. Aanpassing van de huurprijs heeft namelijk geen betrekking op het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst en slechts indirect op de toereikendheid van de prijs die de consument moet betalen. Bepalingen die het mogelijk maken om de prijs te wijzigen worden bovendien genoemd op de zogenaamde ‘blauwe’ lijst van bepalingen die onder omstandigheden worden vermoed oneerlijk te zijn1. Hieruit volgt dat niet bedoeld is om prijswijzigingsbepalingen van de richtlijn uit te zonderen.

2.5.In de huurovereenkomst tussen partijen is ten aanzien van de huurprijswijziging bij geliberaliseerde woonruimte (waarvan in dit geval sprake is) het volgende bepaald:

“(…) Huurprijswijzigingen

De huurprijs kan jaarlijks met een door verhuurder nader te bepalen percentage worden verhoogd en vindt voor het eerst plaats per 1 juli 2020. (…)”

Daarnaast is in artikel 6 van de toepasselijk en in artikel 6 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden het volgende opgenomen:

“(…) 1. De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen/voorschriften en de bepalingen in de huurovereenkomst.

2. Wanneer de in lid 1 genoemde bepalingen en voorschriften op enig moment komen te ontbreken, wordt de huurprijs gewijzigd op basis van het beleid van verhuurder. (…)”

2.6.De kantonrechter oordeelt dat de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst oneerlijk is. De wijze waarop de bepaling geformuleerd is, laat voor Hef Wonen namelijk de mogelijkheid open om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd is. Het gaat daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de overeenkomst voor soortgelijke woningen op de plaats waar de woning is gelegen2.

2.7.In dit geval bestaat er echter geen aanleiding om gevolgen te verbinden aan de oneerlijke bepaling met betrekking tot de huurprijswijziging. Hef Wonen heeft in haar akte immers aangetoond dat zij, sinds aanvang van de huurovereenkomst, in de jaren 2020 tot en met 2023 nooit een hogere huurverhoging heeft toegepast dan het maximale toegestane consumentenprijs-indexpercentage (in 2020) of het door de overheid vastgestelde maximum (in 2021 tot en met 2023). Dat betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat de oneerlijke bepaling als genoemd in r.o. 2.5 is vervangen door een eerlijke huurprijswijzigingsbepaling, die niet verder gaat dan wat bij een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd is.